ЗПИФ недвижимости

ПИФ

2188

Содержание

ЗПИФ недвижимости, как все устроено?

Одним из способов получения дохода является покупка имущества. Такие инвестиции защищают сбережения от обесценивания. Одна из возможностей капиталовложений с меньшими затратами – закрытые инвестиционные фонды на недвижимость. Такие фирмы надежны, так как за них отвечают организации, выполняющие функции контроля. Минимальный взнос в такие предприятия намного меньше стоимости имущества. Цена объектов, купленных с участием пайщиков, составляет не один миллиард рублей. Приобретение долей в объектах высокой стоимости выгодно вкладчикам.

Также можно приобрести имущество самостоятельно. Это могут быть:

жилищные объекты: комнаты, квартиры, дома, дачные участки;
небольшие коммерческие объекты: офисы, складские помещения, торговые центры.

Для занятия данным видом инвестиций, нужны познания в области рынка недвижимости. Необходим практический опыт в поиске, покупке и продаже объектов. По причине неумения управлять ими снижается предполагаемый доход. Это может произойти из-за:

издержек на содержание имущества;
продолжительных простоев;
сложностей в продаже и других нюансов.

Покупка имущества в собственность требует крупных финансовых вложений.

Что такое ЗПИФ недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды на недвижимость (ЗПИФн) – это разновидность коллективного инвестирования, позволяющая физическим лицам и организациям участвовать в крупных строительных и рентных проектах.

Другими словами, это некоторый сберегательный фонд. Суть его заключается в сборе денежных сумм с пайщиков (инвесторов) и приобретении объектов. Полученные активы фирма передает под руководство управляющей компании (УК). Она является профессиональным участником рынка ценных бумаг и действует на основании лицензии Банка России. УК распоряжается активами организации с целью получения прибыли. Имущество ПИФ принадлежит дольщикам на праве общей долевой собственности и должно быть обособленно от имущества УК. Требование о взыскании долга с управляющей компании не распространяется на имущество фирмы.

Прибыль фирма получает от сдачи имущества в аренду, продажи или перепродажи объектов по более высокой стоимости и других действий. Доход делится между дольщиками, после вычета расходов УК и налоговых отчислений.

Важная особенность ЗПИФов в том, что участник вкладывает свои средства в имущество, не покупая его. Пайщик избавлен от трудностей оформления документов, самостоятельного выбора объекта, поиска съемщиков или покупателей жилья. Всем этим занимается управляющая компания. Средства дольщиков могут инвестироваться, не в один, а в несколько объектов. Размеры и назначение их разнообразны. Это могут быть:

жилые помещения (квартиры, дома);
коммерческие объекты (торговые центры, склады, гостиницы, офисные здания и другие);
земельные участки.

ЗПИФ практически все свои средства обязаны вкладывать в активы. Только небольшую часть, оставшуюся от покупки имущества, капитала разрешается инвестировать в депозиты или облигации.

Пай дает право инвестору на долю состояния ЗПИФн. Она изменяется в соответствии с увеличением или уменьшением величины всех активов. Если доход от имущества пайщикам не выплачивается, то ценность доли и общих средств увеличивается.

Если вложения фирмы результативны, то и общие средства пайщиков, и величина доли отдельного инвестора будут увеличиваться. Если вложения неэффективны, то общий капитал дольщиков уменьшается.

Виды ЗПИФн

ЗПИФам доступны практически любые операции, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это покупка, продажа жилья, сдача его в аренду. Также возможны инвестиции в строящиеся объекты. Можно выделить несколько направлений деятельности в имущественной сфере:

Строительные ЗПИФ – вкладывают деньги в строительство с нуля, с целью дальнейшей продажи имущества;
Рентные – покупают активы в управление и сдают его в аренду. Только в данном направлении предусмотрена выплата дохода (ренты), не реже чем 1 раз в год;
Ипотечные – вкладываются в жилье, которое в дальнейшем продается под ипотеку;
Земельные – покупают земельные участки, строят на них различные объекты инфраструктуры, с целью увеличения их стоимости;
Девелоперские – покупают готовую недвижимость и перепродают ее;
Смешанные – занимаются всеми вышеперечисленных направлениями деятельности.

Как стать дольщиком

Российские ПИФы основываются для долгосрочных вложений и являются закрытыми. Период их деятельности колеблется от 3 до 15 лет. Срок осуществления проекта зависит от деятельности организации. Продолжительность существования фирм, вкладывающихся в строительство, будет больше, чем у предоставляющих имущественные объекты в аренду. Вкладчик не может продать свою долю в любой момент. Внесенные денежные средства возвращаются только при прекращении деятельности фирмы. Закрыть вклад можно после окончания установленного срока функционирования ЗПИФн.

Стать пайщиком можно всего в нескольких случаях:

при его создании (самый распространенный вариант);
при выпуске фирмой дополнительных паев (это бывает нечасто, в основном такие доли распределяются между уже существующими вкладчиками);
при покупке пая на вторичном рынке. Такое случается очень редко. На Московской бирже обращаются всего 39 управляющих компаний.

Потенциальные участники

Заинтересованными дольщиками при создании паевого предприятия, могут быть различные физические лица и организации:

государственные или муниципальные компании — для пополнения бюджетных средств, в результате финансирования;
строительные фирмы – в целях увеличения денежных средств и масштабов застройки;
коммерческие банки – для получения высоких доходов от инвестиций;
страховые, негосударственные пенсионные и инвестиционные организации;
различные российские предприятия;
частные лица, с целью получения прибыли от инвестиций;
внешние (зарубежные) инвесторы, желающие вложить свой капитал в российские организации;

Налогообложение инвестиций

В отличие от покупки собственности, доля в ЗПИФе не обязывает пайщика уплачивать налог на землю или имущество. Эти издержки несет управляющая компания.

Дольщик платит налог на доходы физических лиц от полученной прибыли по ставке 13%. Налоговая база рассчитывается как разница между полученным доходом от инвестиций и расходами, связанными с их приобретением.

Налогом облагается прибыль, получаемая пайщиком:

по окончании срока деятельности фирмы и погашении паев;
от продажи своей доли на вторичном рынке;
от выплаты ренты.

Дольщик может приобрести пай в фирме через специальный Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) в банке. Купить долю таким образом можно только через торги на бирже (вторичный рынок).

В случае покупки доли через ИИС, инвестор может вернуть уплаченный НДФЛ. Максимальная сумма для возврата составляет 52000 рублей. Главным условием является уплата налога и пополнение счета ИИС не менее чем на 400000 рублей ежегодно.

Если покупка или продажа пая осуществлялась через биржу, то налог на доходы физических лиц оплачивает брокер. Во всех остальных – управляющая компания.

Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФн

У каждого вида капиталовложений есть свои достоинства и недостатки.

Плюсы:

минимальный вклад в паевые фирмы меньше, по сравнению с покупкой объектов в собственность;
всеми вопросами по поводу поиска объектов и управления ими занимается Управляющая компания, проверяемая Банком России;
информация о дольщиках конфиденциальна и не подлежит разглашению сторонним агентам;
компания инвестирует активы в различные виды объектов. Также вкладчик может разместить свои средства в разные фирмы;
постоянное получение прибыли, в случае, если политикой организации предусмотрена уплата рентного дохода.

Минусы:

Небольшая возможность быстро продать активы по выгодной цене (низкая ликвидность). Невозможность закрыть вклад в любое время. Из-за этого возникают трудности при выходе из организации до прекращения срока деятельности;
Возможность потери денег и снижения прибыльности. Это может произойти из-за уменьшения стоимости имущества или непрофессионального ведения дел управляющей компанией;
Вкладчик не влияет на процедуру выбора объектов для инвестирования;
Комиссия, взимаемая за управление имуществом, довольно высокая. Она составляет от 1% до 5% и входит в фиксированные затраты.

Простому отдельному инвестору очень сложно вступить в ЗПИФн, который дает хорошую прибыль. Такие организации создаются определенным кругом лиц под конкретные проекты.

Фонды недвижимости REIT

Зарубежные корпорации REIT (Real Estate Investment Trust), так же как и российские, приобретают объекты и получают прибыль от управления ими. Но между ними есть различия:

управляющая компания в REIT является отдельной организацией;
в паевой российской фирме на бирже продаются и покупаются паи дольщиков, а в иностранной – ее акции.

Доход вкладчика в акции зарубежных предприятий REIT образуется из двух элементов:

повышение ценности акций. Этот доход инвестор получит только в том случае, если стоимость покупки акций будет меньше чем стоимость их продажи;
Дивиденды. Получение этого дохода закреплено национальным законодательством США. Согласно ему, УК должны выплачивать пайщикам дивиденды в размере не менее 90% от дохода предприятия. Если управляющая компания выполняет предписания, то освобождается от уплаты налога на прирост капитала.

Акции компаний REIT являются дивидендными. Выплаты производятся с различной регулярностью. Некоторые предприятия выплачивают прибыль каждый месяц: Realty Income Corporation (O), SL Green Realty Corp (SLG), STAG Industrial, Inc. Дивиденды от акций REIT, для российских пайщиков, облагаются налогом по ставке 30%. Независимо от того, подписал он форму W-8BEN («Налог на иностранные акции») или нет.

Риски вкладчика

Один из рисков участия в ЗПИФе относится к закрытости российских фирм и малой ликвидности ее долей. Их акции нельзя купить на бирже. Это приводит к сложностям в приобретении пая и трудности в избавлении от него.

Свои сбережения можно вернуть только в случае прекращения деятельности организации. Ждать приходится долго. Минимальный срок составляет 3 года, а максимальный доходит и до 15 лет.

Прибыльность от участия может стать небольшой из-за уменьшения стоимости объектов. Этому способствуют различные обстоятельства.

Управляющая компания может оказаться непорядочной или малокомпетентной. Все это приведет к ошибкам в работе, неграмотному распоряжению активами. А комиссия за работу УК довольно большая – от 1 до 5 процентов.

Инвестиционный паевой фонд ЗПИФа непрозрачен. Это является одним из факторов риска. Любую информацию об активах можно получить только после вступления в долю.

Довольно крупный вступительный взнос (от 300000 рублей) для некоторых рядовых вкладчиков может оказаться очень большим.

Вывод

Один из известных, классических вариантов инвестирования является покупка имущества. Такое вложение предохраняет от инфляции, приносит пассивный доход. В случае роста стоимости активов способствует дополнительному заработку. Но для приобретения объектов в собственность, необходимо иметь довольно большие сбережения. Такие инвестиции связаны с рисками и дополнительными затратами. Это и физический износ, и издержки на обслуживание и другие факторы.

Инвестиции в российские ПИФы удобны для долгосрочных инвестиций. Минусом является их закрытость. Из-за этого невозможно забрать деньги и выйти из них в любое время. При выборе организации для инвестирования, необходимо изучить ее условия. Узнать об опыте и репутации УК. Управляющая компания может брать высокую комиссию за свои услуги. Но на рынке есть и другие инструменты инвестирования. Можно вложиться в покупку акций компаний строительной отрасли.

Необходимо провести тщательный анализ деятельности организации. Также нужно проанализировать, насколько целесообразно инвестировать в строительную отрасль. Это зависит от того, в каком экономическом цикле (подъема или спада) она находится. Для уменьшения рисков, следует распределить свой капитал между различными видами активов.